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“普通住宅”不普通 中心城区内难寻觅

时间:2017-11-1 15:55:10  作者:admin   来源:http://gakutarou.com/  查看:15
“普通住宅”不普通 中心城区内难寻觅   晨报记者 徐运 唐佳

    很多人到了买房的时候才知道,原来“普通住宅”不是“普通的房子”而已,而是可以实实在在带来节省税费实惠的房子。然而去年年初普通住宅开始执行新标准后,这些能享受实惠的房源已逐渐被市场消化,尤其是内环内的普通住宅,无论一二手房都在大量“蒸发”。从今年新盘上市的产品户型看,基本还是以小户型为主,但由于房价限制因素,一些传统供应大区的房源总价已经逐渐突破160万元。

    业界认为,今年新供应的普通住宅量相比去年有10%-15%的下滑,而未来的二手房市场推盘中,普通住宅是不可能消失的,其比例也不会大幅减少,不过很可能会呈现外围化趋势。

    内环内普通住宅基本已没有

    自从新标准推出后,“普通住宅”在成交份额中的占比就一直呈逐渐下滑趋势。

    以内环内的新房为例,近期成交较好的内环内新盘成交均价至少都在4万元/平方米左右,要挤进现行的内环内“普通住宅”标准——总价330万元,房型就得控制在80平方米左右。可是这些新盘的房型普遍在100-200平方米,总价远远“超标”。有业界人士表示,最近开出的内环新盘里,能算得上“普通住宅”的几乎已没有。

    与成交数据相同,“普通住宅”在新建可售住房中的份额同样呈现下滑趋势。另外,据网上房地产数据显示,截至2012年3月末,本市一手可售“普通住宅”套数约占全市总量的42.1%,到2012年12月末,该数值下降为37.8%,再到 2013年 4月末,继续下滑为36.6%。相比之下,外环外的情况还乐观一些。根据德佑地产市场研究部统计,近三周成交的新房“TOP10”基本都是外环外的刚需楼盘,这些楼盘成交均价大部分集中在1.5万-1.7万元/平方米之间,加上它们的户型普遍不大,大多在90平方米以内,所以还是能“卡”住160万元这个标准的。

    根据汉宇地产研究部对商品住宅的监测数据显示:截至目前,5月份“普通商品”住宅的成交套数为3065套,占商品住宅的46%左右。从性价比程度看,目前这些热销区域中楼盘的优惠幅度均不是很大,但相比非“普通住宅”,其性价比还是较突出的,非常适合刚需置业。从今年新盘上市的产品户型看,基本还是以小户型为主,由于房价限制因素,一些传统的供应大区,例如松江新城、南汇周康所供应的房源总价已逐渐突破160万元。

    与此同时,分析师指出,未来的二手房市场推盘中,“普通住宅”很可能呈现出外围化趋势。虽然目前外环区域的房价有稳步提升的趋势,但是例如嘉定新城、南汇新场、金山新城等一些供应大户的房价基本还是在1.1万-1.6万元/平方米,以一套90平方米的中小户型为例,总价基本可以控制在160万元以内,即使按目前的标准,也完全符合“普通住宅”的划分标准。

    二手房“普宅”成交屈指可数

    二手房方面,21世纪不动产上海区域中心对旗下门店的成交案例进行了关于二手房交易中“普通住宅”的抽样统计。自2012年3月执行新版“普通住宅”认定标准以来,该统计显示近1年多上海二手房市场上交易的“普通住宅”套数占比已有进一步下滑。

    从环线来看,内环内区域的“普通住宅”占比下降最快。在市中心一些“普通住宅”占比较小的区域,如虹口、黄浦区等,“普通住宅”房源供应较为紧张,出现明显的供不应求。21世纪不动产上海锐丰四川北路店经理郭娜表示,3月份之前,门店“普通住宅”房源的挂牌量较充足,占总挂牌量的25%左右,4月份以来,挂牌量持续下降,目前占比不到10%。

    “我们这边4月份以来成交的‘普通住宅’就那么几套,数都数得过来。”21世纪不动产长宁东区经理李栋表示,首先是因为二手房整体挂牌量下降很多,尤其是3月份,7万套的惊人天量透支了后面几个月的成交量,大量包括“普通住宅”在内的性价比高的房子都在那段时间被卖掉了,“普通住宅”数量自然也减少了很多。郭娜表示,4月以来,出现很多房东撤牌惜售的情况,进一步加剧了板块内“普通住宅”房源供应的紧张,在刚需持续稳定入市的情况下,目前该区域内“普通住宅”出现明显的供不应求。

    此外,还与近期改善型需求集中释放、中心区域优质学区房供不应求等多个因素有关。

    [如何识别“普通住宅” ]

    对于普通购房者来说,如何识别“普通住宅”还是非“普通住宅”的标准?汉宇地产市场研究部分析师朱春峰介绍,目前区分两者的标准主要看三点:1、容积率 2、单套房屋的建筑面积 3、该套房源在内、中、外环中的总价限定。而在上述3点标准中,各环线中总价标准曾有过调整。图三显示了2012年普通住宅标准与以往标准的区别。

    例如出售一套内环内持有满五年的住房,当初100万元买进,330万元卖出,那么这套房是免征营业税的。但是如果成交价是331万元,成为非“普通住宅”,那么就要按照差额征收营业税12.65万元。总价1万元之差,营业税就相差了12万元之多。

    [业界声音]

    21世纪不动产上海区域分析师黄河滔:“普通住宅”标准调整应该定期化。房价作为一个易浮动的变量,尤其是近年楼市价格仍呈缓慢上涨态势,以其作为衡量住宅的“普通”、“非普通”指标,并不适宜过多的采取固定单一的长期核定标准,以避免随着时间及市场的波动,造成“普宅标准”与如今现实成交情况的出入逐步脱节的情况。

    汉宇地产市场研究部分析师朱春峰:对于《普通住宅标准》没有必要形成定期而稳定的机制。它是国家进行房地产调控的行政手段,需要根据市场的长期变化而做出调整。

    银亿集团上海公司营销总监王士章:“定期”的前提是不能过于频繁。“普通住宅”标准调整对一二手房都有效,影响面较大,应该有一定的稳定性。 “基本上一两年调一次就可以了,不能太频繁。 ”

    德佑地产研究总监陆骑麟:近期 “普通住宅”标准调整的可能性不大。“普通住宅”标准一旦再放宽,肯定会刺激成交,成交大幅攀升的结果很可能是房价进一步走高,这是和当前调控的总体精神相违背的。

    全市二手房成交“普通住宅”占比

    全市一手房成交“普通住宅”占比

    

    新普通住宅标准前后总价调整表

    


标签:穿越小说 
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